Du bon usage de la valorisation immobilière

Des restrictions, il y en a peu. « Nous pouvons presque tout recevoir, quelle que soit la nature du bien », précise Annick Martin-Ferré, responsable du service Immobilier à la Fondation de France. Si manoirs, anneaux portuaires, parts de SCI… existent, ce type de bien reste néanmoins marginal. La majorité du patrimoine confiée à la Fondation de France concerne essentiellement des maisons, des appartements ou des locaux commerciaux… A l’origine de ce patrimoine ? Un legs ou une donation avec ou sans charge particulière. « Dans 70 % des cas, les biens sont destinés à la vente et le produit est affecté à telle ou telle cause d’intérêt général », précise Annick Martin-Ferré. Les 30 % restants permettent de créer une fondation sous égide ou d’en financer une déjà existante. Le legs temporaire reste, quant à lui, assez exceptionnel. » Mais si tous les types de patrimoines peuvent être légués à la Fondation de France, car reconnue d’utilité publique, il existe néanmoins une réserve liée à la viabilité du projet.

De la volonté à la réalité

Sur les 1 300 biens immobiliers détenus par la Fondation de France :

– 1 000 sont destinés à la vente et estimés à 73 millions d’euros,

– les 300 autres, conservés, génèrent des revenus pour financer des fondations sous égide. Leur valeur avoisine les 67 millions d’euros.

C’est une condition sine qua non. Avant d’accepter un legs ou une donation, « nous vérifions que le bien légué générera, à terme, des revenus pérennes, pour financer les programmes et les fondations sous égide de la Fondation de France », explique Annick Martin-Ferré. Lorsque le patrimoine est conservé, l’objectif est de le valoriser pour optimiser les loyers mais aussi de garantir, aux locataires en place, des logements répondants aux normes obligatoires. A titre d’exemple, « nous avons reçu par voie testamentaire, un immeuble parisien de très belle qualité, situé boulevard Saint-Germain, et destiné à la création d’une fondation au profit de la recherche sur la maladie de Parkinson. Récupération des combles et création d’un appartement à l’étage supérieur, amélioration des bureaux aux niveaux intermédiaires, réfection des parties communes, rénovation des boutiques au rez-de-chaussée… ces travaux nous ont permis, d’une part, de valoriser ce patrimoine et, d’autre part, d’en augmenter les revenus, répondant ainsi aux volontés de la défunte », commente la responsable du service Immobilier à la Fondation de France.

Réunir toutes les pièces du puzzle

Mais il y a un avant et un après acception du legs. Un véritable travail de fond particulièrement pointu. « Au départ, nous héritons d’une adresse. Guère plus. Trouver le titre de propriété, le règlement de copropriété, récupérer les clés parfois, rencontrer les locataires éventuels… à nous de reconstituer le dossier immobilier », précise Annick Martin-Ferré. Et pour définir la valeur du bien ? « Nous sollicitons le service des Domaines, les agences immobilières locales et le marché immobilier des notaires. C’est à partir de ces données croisées que nous établissons le prix de vente », poursuit-elle. Il faut préciser que l’estimation des Domaines est régulièrement réajustée car elle n’est valable qu’un an.

Autre étape tout aussi primordiale : la visite technique. Elle permet de s’assurer de la conformité des biens eu égard aux réglementations en vigueur et met en évidence les éventuels travaux à effectuer. « Là aussi, nous nous appuyons sur un réseaux d’experts, architectes, diagnostiqueurs… On se comporte comme le ferait un particulier pour ses propres biens », explique Annick Martin-Ferré.

Développer l’expertise et maîtriser les coûts

Concernant les ventes ou la gestion des immeubles de rapport, l’équipe immobilière s’appuie sur un réseau de partenaires experts, triés sur le volet et répartis sur toute la France. Pour la vente, la Fondation de France s’adresse aux agences immobilières et aux services négociations des notaires. « Une façon pour nous de confirmer notre expertise au regard du marché local, mais aussi de limiter les coûts liés aux nombreux déplacements nécessaires à la réalisation des biens », commente Annick Martin-Ferré. Pour ce qui est des immeubles de rapport, la Fondation de France délègue la gestion de ses locataires à des administrateurs de biens. Dans tous les cas, elle reste maître de ses décisions. Le partenaire n’est jamais autonome et la supervision reste la prérogative de la Fondation. « Nous traitons toute la partie fiscale et juridique et gérons la relation avec les assurances, la copropriété… », conclut la responsable du service Immobilier. Autant de précautions nécessaires pour garantir de façon constante la volonté du donateur : financer au mieux un projet philanthropique.